Kinnisvaraportfelli laiendades tekib sageli küsimus, kas on targem osta korter eraisikuna või luua selleks otstarbeks ettevõte. Hispaanias on see tava täiesti seaduslik ja seda on kasutanud tuhanded investorid, kuigi trendid on turu arengu ja maksuameti suurenenud kontrolli tõttu aastate jooksul muutunud.
See pole ainult paberimajanduse küsimus; see on finantsstrateegia, kus lõppeesmärk dikteerib tee. Sõltuvalt sellest, kas otsite kodu elamiseks, teist kodu puhkuseks või üüriettevõtet, võib juriidiline struktuur tähendada tohutut kokkuhoidu või maksupeavalu, kui seda hoolikalt ei planeerita.
Pärimisühingu õiguslikud aspektid ja kuju
On oluline mõista, et kinnisvara registreerimine ettevõtte nimele on seaduslik isegi neile, kes ei ole Hispaania maksuresidendid . Üldiselt tehakse seda valdusettevõtete kaudu, mis on spetsiaalselt loodud selliste varade nagu kinnisvara või väärtpaberiportfellide haldamiseks, ilma et nad peaksid tingimata tegelema agressiivse äritegevusega.
Peamiselt on kahte tüüpi: kinnisvaraettevõtted , mis omavad vara, mis ei ole mõeldud otseseks majanduslikuks kasutamiseks, ja väärtpaberiettevõtted , mis keskenduvad teistesse ettevõtetesse investeerimisele. Siiski on soovitatav olla ettevaatlik; kui maksuamet avastab, et ettevõte loodi üksnes väiksema tulumaksu maksmiseks, võib ta pidada tehingut pettuseks ja olukorra seadustada.
Ettevõtte kaudu ostmise maksueelised
Üks peamisi ahvatlusi on ettevõtte tulumaks. Kuigi füüsilise isiku tulumaks on progressiivne ja võib ulatuda väga kõrgete määradeni, on ettevõtte tulumaksu üldine määr tavaliselt umbes 25%, mis on väga atraktiivne neile, kes liigutavad suuri kapitalisummasid.
Uute kinnisvaraobjektide puhul on eelis selge: ettevõtted saavad ostult käibemaksu maha arvata , mida eraisik kunagi teha ei saa. Lisaks võib edasimüügiobjektide puhul kinnisvaramaksul (ITP) olla teatud vähendusi, kui ettevõte vastab teatud nõuetele, optimeerides seeläbi kogu soetusmaksumust.
Suurte portfellidega investorite jaoks on see väga oluline eelis. Kui ettevõttel on vähemalt kaheksa kinnisvaraobjekti üürile antud pikemaks perioodiks kui kolm aastat, saab ta kasutada märkimisväärseid maksusoodustusi, mis suurendavad märkimisväärselt üüritulu võrreldes eraisiku omandiga.
Puudused ja riskid: kui partnerlus ei sobi
Kõik pole ainult ilus ja ilus. Kui teie eesmärk on osta peamine elukoht või teine kodu, on osaühingu (SL) kaudu ostmine lihtsalt viga. Kuna maja kuulub ettevõttele, peaks partner maksma ettevõttele turuhinnale vastavat üüri ja sellelt tulult maksustatakse 25%, mis suurendab oluliselt tehingu maksumust.
Lisaks on administratiivne juhtimine palju koormavam. Ettevõttega kaasnevad igakuised raamatupidamistasud, aastaaruannete esitamine ja palju rangemad ametlikud kohustused kui eraisikuga. Väikeinvestori jaoks, kes alustab oma esimese kinnisvaraga, võivad need püsikulud neelata suure osa puhaskasumist.
Teisest küljest on üksikisikute üürisoodustused teatud tulukategooriates tavaliselt heldemad (mõnikord ulatudes kuni 60%-ni netosissetulekust), mis ei laiene vara omavatele ettevõtetele, muutes väikesemahulise investeeringu tulusamaks nii füüsilisest isikust ettevõtja kui ka eraisikuna.
Rahastamise ja protseduuride võrdlus
Ettevõtte hüpoteegi saamine ei ole nii lihtne kui eraisiku jaoks. Pangad on tavaliselt nõudlikumad ja nõuavad põhikirja , maksevõime tõendit ja aastaaruandeid. Tingimuste osas on finantseerimisprotsent tavaliselt umbes 60% või 70% hinnatud väärtusest, samas kui eraisik võib saada 80% või rohkem.
Tagasimaksetähtajad on samuti lühemad; kui eraisik saab võtta 30-aastase hüpoteegi, siis ettevõtete puhul on laenu tähtaeg tavaliselt 10–15 aastat ning intressimäärad on tavaliselt tavapärastest intressimääradest veidi kõrgemad. Varade nõuetekohaseks haldamiseks on soovitatav analüüsida, kuidas hüpoteeklaenu raamatupidamisdokumentides kajastatakse .
Ostu lõpuleviimisel on oluline saada asjatundlikku nõu. Tüüpiline müügileping ei ole sama, mis vahendusfirmadega sõlmitud leping , kuna maksuamet kontrollib tähelepanelikult kõiki tehinguid, mille eesmärk näib olevat vältida progressiivseid tulumaksu või varandusmaksu määrasid.
Lõppkokkuvõttes sõltub valik täielikult kinnisvara kavandatud kasutusest ja kapitali suurusest. Kuigi füüsiline omandiõigus on isiklikuks kasutamiseks või esimeseks investeeringuks parim valik, pakub ettevõtte struktuur suurte kinnisvaraportfellide või sularaha reinvesteerimise strateegiate puhul enneolematut paindlikkust ja maksuoptimeerimist.