Hispaania hüpoteeklaenuturg on suve keskel jahtumise märke näidanud. Riikliku Statistikainstituudi (INE) andmetel registreeriti juulis 43 372 hüpoteeklaenu, mis on 3,5% vähem kui eelmise aasta samal kuul. See arv jääb juunis nähtud dünaamilisusest kaugele maha ja kinnitab, et eluasemelaenud hakkavad kajastama muutuvat majandustsüklit.
Langus ei tähenda, et krediidivõimalused on kadunud. Pankade poolt eluasemeostuks laenatud kapital ulatus 7.841 miljardi euroni, mis on 7% rohkem kui aasta varem. Samal ajal tõusis keskmine sõlmitud hüpoteeklaenu summa 180 785 euroni, mis on uus kõigi aegade kõrgeim tase ja peegeldab seda, kuidas tõusvad eluasemehinnad sunnivad laenuvõtjaid tehingu lõpuleviimiseks suuremaid laene võtma.
Vähem tehinguid, aga suurema väärtusega
Aruande üks peamisi tulemusi on väiksema arvu hüpoteeklaenude ja suuremate laenude kombinatsioon. Juulis sõlmiti vähem hüpoteeklaene kui aasta varem, kuid igaüks neist oli keskmiselt 10,9% kallim. Keskmine laenusumma tõusis järsult 180 785 euroni, samas kui eluasemelaenude kogumaht kasvas 7% 7.841 miljardi euroni.
Sellist käitumist seletab suuresti eluasemehindade areng ja turg, kus paljudes piirkondades on pakkumine endiselt ebapiisav. Nõudlus pole kadunud , kuid mõned ostjad seisavad silmitsi suurema takistusega: nad peavad üha kallimate kinnisvaraobjektide eest tasumiseks võtma rohkem laenu.
Valdkonna eksperdid on juba kuid rääkinud muutuvast tsüklist. Tõusvad eluasemehinnad on vähendanud müügitehinguid ja kallim rahastamine mõjutab nüüd ka hüpoteeklaene. Tulemuseks on ettevaatlikum turg , kus tehinguid on vähem, kuid summad on suuremad.
Intressimäär on taas üle 3%.
Üks näitajaid, mis uut stsenaariumi kõige paremini kokku võtab, on keskmine intressimäär. Juulis oli see 3,01%, mis on üle 3% piiri pärast 17 kuud sellest tasemest madalamal püsimist. Finantseerimine muutub taas kallimaks ning see toimub püsiva inflatsiooni ja intressimäärade edasise tõusu ootuste taustal.
Muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude puhul võib see nihe tähendada suuremaid kuumakseid eelseisvatel läbivaatamistel. Lühikese fikseeritud intressimääraga osaga hübriidhüpoteeklaenude puhul võib mõju tunda olla ka oodatust varem. Eksperdid soovitavad tingimusi üle vaadata ja pakkumisi võrrelda, kuna endiselt on olemas fikseeritud intressimääraga või hübriidhüpoteeklaene, mis võivad osutuda Euriborist stabiilsemaks.
Krediidikulude tõus ei ole panganduskonkurentsi täielikult peatanud. Finantsasutused jätkavad laenude andmist ja püüavad meelitada ligi krediidivõimelisi laenuvõtjaid, kuid teevad seda nõudlikumate kriteeriumide alusel. Laenuvõtja krediidivõimelisusel on lõpliku otsuse langetamisel suurem kaal ning riskianalüüsid on muutunud rangemaks.
Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenud säilitavad oma domineerimise
Vaatamata keskmise intressimäära tõusule valivad ostjad jätkuvalt ülekaalukalt kaitset turukõikumiste eest. Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenud moodustasid juulis 62,3% sõlmitud tehingutest, võrreldes 37,7%-ga muutuva või segaintressimääraga hüpoteeklaenude puhul. Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude turuosa on nüüdseks säilitanud üle 60% juba üksteist kuud järjest .
Peamine põhjus on meelerahu. Fikseeritud kuumakse määramine võimaldab teil täpselt teada, kui palju te iga kuu maksate, ja väldib üllatusi, kui Euribori määr tõuseb. Tõusvate intressimäärade keskkonnas on see prognoositavus eriti oluline paljude leibkondade jaoks, eriti neile, kes ostavad oma esimese kodu ja plaanivad pikaajalist üürilepingut. Otsus pole enam pelgalt ideoloogiline , vaid strateegiline: see sõltub olemasolevatest säästudest, planeeritud laenuperioodist ja riskivõtmisvõimest.
Hübriidlaenud on samuti oma niši leidnud. Need pakuvad esialgset mitmeaastast fikseeritud intressimääraga perioodi, mis seejärel muutub muutuvaks. See sobib ostjatele, kes soovivad alguses teatud stabiilsust, kuid ei taha loobuda võimaliku tulevase languse eelistest. Pakkumiste võrdlemine enne allkirjastamist on endiselt oluline .
Autonoomsete kogukondade tulemused olid erinevad
Turu tulemused ei ole Hispaanias ühtlased. Suurimad langused võrreldes eelmise aasta sama perioodiga juulis registreeriti Kantaabrias (-26,9%), Aragonis (-20,5%) ja La Riojas (-19,7%), millele järgnes Baskimaa (-16%). Madridis oli samuti 5,2% langus, mis ületab riigi keskmist, kuigi juurdepääsu hõlbustamiseks on kehtestatud sellised meetmed nagu 100% hüpoteeklaenude programm .
Teisest küljest olid kasvu eesotsas Baleaari saarte (+8,6%), Astuuria (+8,1%) ja Galicia (+7,1%) piirkonnaga. Valencia autonoomne piirkond kasvas vaid 0,2%, samas kui teiste piirkondade tulemused olid erinevad. Kaart maalib pildi mitmekiiruselisest turust , mida mõjutavad iga piirkonna pakkumine, hinnad ja nõudlus.
Baskimaal sõlmiti juulis 1.856 eluasemelaenu, mis on 16% vähem kui aasta varem, keskmise summaga 190 890 eurot, mis on 4,8% kõrgem. Võrdlus 2025. aastaga on keeruline , kuna sama aasta näitajaid ei olnud selle kuu kohta nähtud enam kui kümne aasta jooksul.
Valencia autonoomses piirkonnas sõlmiti 5.422 uut eluasemelaenu, mis on vaid 0,2% rohkem. Madridis langes tehingute arv aga 5,2% võrra 5.624 tehinguni. Mõlemad piirkonnad näitavad , et riiklik trend varjab olulisi erinevusi piirkonniti.
Mida eksperdid uue tsükli kohta ütlevad?
Valdkonna analüütikud nõustuvad, et turg on endiselt aktiivne, kuid on jõudnud teise faasi. Juan Villén idealista/mortgages'ist juhib tähelepanu sellele, et juuli langus peegeldab täheldatud tsüklilist nihet, mida ajendasid kõrged eluasemehinnad ja tõusvad intressimäärad. See hinnatõus on halb uudis neile, kes otsivad hüpoteeklaenu, ja neile, kellel on muutuva intressimääraga või segatüüpi hüpoteeklaen lühikese fikseeritud intressimääraga osaga.
Ferran Font pisos.com-ist juhib tähelepanu sellele, et vähemate tehingute, suuremate laenude ja taas üle 3% tõusvate finantseerimiskulude kombinatsioon hoiab eluaseme kättesaadavuse kõrge finantskoormuse all. Finantseerimine on endiselt saadaval , kuid põhiprobleemiks on endiselt eluasemehinnad ja pakkumise puudumine.
Üldine soovitus on üle vaadata olemasolevad turutingimused. Kuigi intressimäärad on tõusnud, on endiselt olemas fikseeritud ja segatud intressimääraga hüpoteeklaene, mis võivad pakkuda kohest kokkuhoidu ja ennekõike vältida edasist tõusu tulevikus. Seega saab finantsplaneerimisest enne hüpoteeklaenu allkirjastamist oluline tööriist.
Stabiilsem, aga ka nõudlikum turg
Juuli andmed annavad selge pildi: hüpoteeklaene sõlmitakse vähem, kuid igaüks neist on suurem ja kallim. Laenatud kapitali kogumaht suureneb, keskmine laenusumma saavutab rekordilisi kõrgusi ja intressimäär ületab taas 3%. Erinevad piirkonnad näitavad väga erinevaid tulemusi ning eksperdid ennustavad küpsemat, tehnilisemat ja nõudlikumat turgu.
Ostjate jaoks on olukord keerulisem kui paar kuud tagasi. Finantseerimine on endiselt saadaval, kuid tingimused on vähem soodsad ja eluasemehinnad sunnivad neid rohkem laenu võtma. See suurendab mõnede ostjate, eriti väiksemate säästude või väiksema sissetulekuga inimeste, sisenemisbarjääri .
Kõigil, kellel on ülevaatamisele tulev muutuva või segaintressimääraga hüpoteeklaen, oleks tark uurida saadaolevaid alternatiive. Euribori ja keskmise intressimäära tõus võivad küll igakuiseid makseid suurendada, kuid fikseeritud intressimääraga läbirääkimised või üleminek sellele võivad lööki pehmendada. Turul, mis enam autopiloodil ei tööta, on enne otsuse langetamist endiselt parim nõuanne valikute võrdlemine .
Hüpoteeklaenude andmine on pärast kuude pikkust tugevat aktiivsust jõudnud mõõdukamasse faasi. Kõrged hinnad, piiratud pakkumine ja tõusvad intressimäärad loovad pildi, kus krediit on endiselt kättesaadav, kuid nõuab suuremat ettevaatust. Suurim probleem on jätkuvalt eluaseme kättesaadavus ning rahastamine, kuigi oluline, ei lahenda enam iseenesest hinnaprobleemi.
