Raamatupidamises hüpoteeklaenudest rääkides ühendame kaks aspekti: finantsaspekti (kuidas laen on struktureeritud ja tagasi makstud) ja raamatupidamisaspekti (kuidas seda kajastatakse ja hinnatakse). Igapäevaelus Hüpoteeklaen ei ole midagi muud kui laen, mille tagatiseks on kinnisvara., kuid selle kajastamisel raamatupidamises on olulisi nüansse, mida tuleks korrastada, et vältida vigu esmasel kajastamisel, hilisemal hindamisel ja raamatupidamise aastaaruandes esitamisel.
Lisaks laenu mõistmisele peate kinnisvara paigutama vastavale kontole vastavalt selle otstarbele: Isiklikuks kasutamiseks mõeldud ruum ei ole sama mis üürimiseks mõeldud hoone või müügiks ostetud kinnisvara.Ja kohustuste poolel liigitatakse võlg tavaliselt finantskohustuseks amortiseeritud soetusmaksumuses, pöörates erilist tähelepanu tasudele, kuludele ja efektiivse intressimäära meetodile, kuigi VKEde PGC-s on lihtsustatud lähenemisviis.
Hüpoteek ja selle põhielemendid: mis see on ja kuidas see toimib
Hüpoteeklaenu puhul laenab üksus rahasumma ja võlgnik maksab põhiosa ja intressi perioodiliste osamaksetena tagasi; lisalaenu andmiseks Kinnisvarale on seatud hüpoteek sissenõudmise tagatiseksMaksete tegemata jätmise korral saab võlausaldaja nõude rahuldamiseks tagatise sundmüüki panna ja vara arestida.
Korduvad mõisted, mida tuleb selgelt mõista, on: kapital, intress, amortisatsioon, osamakse, tähtaeg, intressimäär ja garantii. Täpsemalt, Tavaliselt sisaldab tasu osa intressist ja osa põhiosa tagasimaksest.ja selle summa määratakse laenu tüübi (fikseeritud, muutuv või sega-) ja kestuse järgi.
- Kapital: laenatud summa, mis tuleb tagasi maksta.
- Huvi: raha hind, tavaliselt aastane, rakendatakse väljamakstud kapitalile.
- Amortisatsioon: põhisumma tagasimaksmine aja jooksul.
- Jaga: perioodiline makse (tavaliselt igakuine), mis ühendab intressi ja põhisumma.
- Termkokkulepitud tagasimakseperiood.
- Huvi tüüp: fikseeritud, muutuv intressimäär (nt Euribor + diferentsiaal) või segatud.
- HüpoteekKinnisvara ise on laenu tagatiseks.
Laenuleping ja hüpoteeklaenu käendus on kaks põhiosa: Lepingus on sätestatud tingimused ja maksegraafik., samal ajal kui hüpoteek on registreeritud kinnisvararegistris, et pakkuda võlausaldajale õiguslikku tagatist.
Hüpoteeklaenude (PGC ja PGC VKEd) raamatupidamisarvestus
Raamatupidamislikust vaatenurgast kajastatakse hüpoteeki nagu iga teist laenu, välja arvatud selle tagatis. NRV 9a kohaselt Võlg on klassifitseeritud finantskohustusena amortiseeritud soetusmaksumuses, välja arvatud juhul, kui seda hallatakse kauplemiseks (kategooria „kauplemiseks hoitav”) või esinevad konkreetsed ebatavalised asjaolud.
Esmasel kajastamisel mõõdetakse deebet- ja võlgnevusteks peetavaid finantskohustusi nende õiglases väärtuses, mis praktikas on samaväärne tehinguhind, mis on korrigeeritud otseste omistatavate kuludega toiminguga seotud kulud (avamistasu, muud üksuse poolt nõutavad kulud jne).
Seejärel viiakse hindamine läbi amortiseeritud soetusmaksumuse alusel, intressi kajastamine efektiivse intressimäära meetodilSee tähendab, et esialgsed tasud ja kulud lisatakse efektiivsele intressimäärale ning jaotatakse laenu eluea jooksul, mõjutades kogunenud finantskulusid.
PGC Pymesi 9. NRV käsitleb aga lihtsustatud alternatiivi: lubada tehingukulude ja finantskomisjonitasude kajastamist kasumiaruandes esialgsel ajalSee paljude VKEde jaoks väga praktiline variant väldib efektiivse intressimäära arvutamist, kuigi see toob kaasa suurema finantskulu kajastamise alguses.
Milliseid PGC kontosid kasutatakse kinnisvara jaoks vastavalt selle otstarbele?
Vara mõõtmisel on oluline vara majanduslik eesmärk. Kui ruum või hoone soetatakse enda tarbeks, on tavaline aktiveerida investeering kontodel (210) Maa ja loodusvarad ning (211) Hooned. sest see puudutab tegevusega seotud materiaalset põhivara.
Kui kinnisvara eesmärk on teenida tulu või kapitalikasumit, saab kasutada kontosid (220) Investeeringud maasse ja loodusvaradesse ning (221) Investeeringud hoonetesse. seega raamides vara kinnisvarainvesteeringunaSee on järjepidev klassifikatsioon, kui peamine kasutusala on rentimine või väärtuse tõusu eesmärgil hoidmine.
Tavapärase äritegevuse käigus (arendustegevus, ost-renoveerimine-müük jne) müügiks soetatud kinnisvara puhul on Hispaanias tavapärane praktika liigitada see varudeks, osana turundusinventuuristSiinkohal on asjakohane vaadata üle tehingu tegelikkus ja arvestuspõhimõtted, sest üldised regulatiivsed tekstid ja tõlgendused võivad sektoriti ja juhtumiuuringuti nüansirikkad olla.
Esialgne ja hilisem hindamine: amortiseeritud maksumus, vahendustasud ja efektiivne intressimäär
Esmalt kajastatakse hüpoteeklaenu saadud tasu õiglases väärtuses, mida on korrigeeritud omistatavate tehingukuludega. Näiteks Kui (majandus)üksus võtab avamistasu ja muid kulusid, vähendavad need laekunud raha või suurendavad kohustust. vastavalt selle käsitlusele (üldine või lihtsustatud kriteerium).
Järgmine reegel on amortiseeritud maksumus: tehingu lõpetamisel kajastatakse finantskulu, rakendades efektiivset intressimäära kohustuse bilansilisele väärtusele. Efektiivse intressimäära meetod jaotab tasud ja kulud laenu eluea peale., nii et finantskulu kajastaks laenuandja jaoks tegevuse tegelikku kasumlikkust.
PGC Pymes võimaldab lihtsustamist. Kui see vastu võetakse, Esialgsed komisjonitasud ja kulud arvestatakse otse tulemustele kajastamise ajal, vältides efektiivse intressimäära ümberarvutamist. See raamatupidamislik otsetee on kehtiv ja laialdaselt kasutatav VKEde seas nende tegevuse iseloomu tõttu, kuigi õiget ja õiglast ülevaadet tuleb hinnata iga juhtumi puhul eraldi.
Tüüpilised hüpoteegi raamatupidamiskanded
Üldiselt on hüpoteeklaenu kõige levinumad raamatupidamise verstapostid järgmised: esmane arvelevõtmine, intresside arvestamine, lühiajalise osa ümberklassifitseerimine, võimalike intresside lisamine põhisummale (lepingujärgne kapitaliseerimine), perioodilised maksed ja vajaduse korral ennetähtaegne tagasimaksmine. Täpsed üksikasjad sõltuvad amortisatsioonitabelist ja lepingu tingimustest..
- Kohustuse esmane kajastamine: saadud raha või müüjale otsemakse kajastamine ja võla kajastamine õiglases väärtuses, mida on korrigeeritud tehingukuludega.
- Kogunenud intress: finantskulu kajastamine, rakendades efektiivset intressimäära laekumata saldole.
- Põhisummasse intress kaasatud: kui leping neid kapitaliseerib, suurendab see kohustuse bilansilist väärtust.
- Lühiajaline ümberklassifitseerimine: Sulgemisel kantakse järgmisel majandusaastal amortiseeritav osa lühiajaliseks võlaks.
- Järelmaks: raha väljavool, mis eraldab intressi (kulu) ja põhisumma (võla vähendamine).
- Ennetähtaegne tühistamine: kogu tasumata summa kohustuse mahakandmine ja kõigi kohaldatavate tühistamistasude või intresside kajastamine.
Kui vara on enda tarbeks, aktiveeritakse see punktis (210)/(211). Kui see on mõeldud investeeringuks tulu või kapitalikasumi saamiseks, saab kasutada punktis (220)/(221). Ostu-müügitehingutes on tavaline liigitada see varuks. Raamatupidamises on oluline eraldada varad finantseerimisest, et vältida summade dubleerimist..
Hispaania hüpoteeklaenude kulud, tasud ja kulude jaotus
Lisaks raamatupidamisele koosneb hüpoteegi kogumaksumus kolmest kihist: intressist, seotud tasudest ja vahendustasudest. Intressimäär võib olla fikseeritud, muutuv või segatudFikseeritud intressimäär annab intressimäära kindluse, muutuv intressimäär kõigub koos võrdlusindeksiga (näiteks Euribor) ja segamäär ühendab perioode.
Hispaania kontekstis on hiljutiste hüpoteeklaenude puhul väga standardiseeritud juriidiline kulude jaotus. Tavaliselt võtab ostja enda kanda lihtne märkus ja hinnang, samas kui toetava üksuse hulka kuuluvad notar, asutus, register ja tempelmaksu (IAJD). Lisaks maksab iga pool oma dokumendi eksemplari eest.
Kõige levinumate vahendustasude hulka kuulub avamistasu, mis on sageli protsent põhisummast. Võib olla ka hüvitis täieliku või osalise väljavõtmise eest kui see amortiseeritakse enne tähtaega, ja muud klauslid (vastavalt kehtivatele eeskirjadele ja lepingule), mida tuleks hoolikalt lugeda.
Finantseeritava summa osas võetakse tavaliselt võrdlusaluseks 80% kogusummast. hindamisväärtus (mitte hind), kuigi see võib olla madalam, kui tegemist on teise koduga. Maksevõime seisukohast on soovitatav, et sissemakse ei ületaks 30–35% netosissetulekust ja et teil oleks sääste 20–25% väärtusest, millele lisandub umbes 10% seotud kuludeks.
Hüpoteeklaenude võrdlemise võtmed
Pakkumiste võrdlemisel ärge vaadake ainult nominaalhinda: Krediidi kulukuse määr ja sulgemiskulud võivad tegelikku maksumust täielikult muutaSamuti vaadake üle tingimused, riskid ja see, kas määr on fikseeritud või muutuv.
- Laenusumma ja tagasimakseperiood.
- Intressimäär, punktid või boonused ja krediidi kulukuse määr.
- Lõppkulud ja laenuandja tasud, millele lisanduvad kõik sidumiskulud.
- Lepingulised riskid: ennetähtaegse tagasimakse tasu, balloonmakse, ainult intressimakse või negatiivne amortisatsioon.
Juhtumiuuring: ostmine renoveerimiseks ja müümine hüpoteeklaenuga
Kujutage ette, et ostetakse kodu 200 000 euro eest ja pank annab sama hüpoteeklepingu alusel renoveerimiseks veel 20 000 eurot. 200 000 eurot läheb otse müüjale ja ülejäänud 20 000 eurot kantakse pangakontole renoveerimiskulude katteks. Eesmärk on, et varad kajastaksid 220 000 ja võlad samuti 220 000., ilma dubleerimisteta.
Õige lähenemisviis hõlmab kahte aspekti: kinnisvara ja võla arvestust. Vara poolelt, kui kavatsus on renoveerida ja tavapärase äritegevuse käigus müüa, on mõistlik kajastada see varudena soetus- ja renoveerimismaksumuses; kui eesmärk on rentida või hoida väärtuse tõusu eesmärgil, võiks seda käsitleda investeerimiskinnisvarana (220/221). Vältige renoveerimise kuluna kajastamist, kui see on osa müüdava kauba tootmiskuludest..
Passiva poolel, kui müüjale eraldatud 200 000-eurone võlg tekib, kajastatakse sama summa ulatuses kohustust nii üksuse kui ka vara ees. 20 000-eurone renoveerimistšekk suurendab deponeerimisel pangakontot (või sularaha) ja hüpoteekvõlga; ehituseks kasutamisel pangakonto väheneb ja vara (varu või investeeringu) väärtus suureneb. seega ring sulgub 220 000 aktiivset – 220 000 passiivset.
Kui see 20 000 suurune tulu oleks algselt kajastatud otse põhikohustusena ja 220 000 oleks kajastatud ka varana ilma esimest 200 000 suurust voogu korrigeerimata, võiks ekslikult ilmuda 240 000 suurune kohustus. Lahendus on kajastada müüja maksele rakendatud laenuosa (200 000) põhivarana võla vastu ja Reformi elluviimisel klassifitseerida 20 000 sularaha kasutamine kõrgema vara väärtusega., ilma et võlg uuesti kahekordistuks.
Hüpoteegid: fikseeritud, muutuv või segatud intressiga ja nende raamatupidamislik mõju
Valitud intressimäär mõjutab finantskulude profiili. Fikseeritud intressimäära korral Tasu on stabiilne ja finantskulud aja jooksul tasanevadMuutuva intressimäära korral järgib maksumus võrdlusindeksi arengut, mis kajastub intressi kogunemises. Segatud intressimäärade korral esinevad fikseeritud ja muutuvad perioodid koos.
Raamatupidamislikust vaatenurgast integreerib efektiivse intressimäära meetod vahendustasusid ja kulusid, nii et kuigi tasu võib olla konstantne, Tegelik finantskulu varieerub sõltuvalt laekumata jäägistKui valitakse VKEde PGC lihtsustus, kajastatakse esialgsed kulud alguses kuludena ja järgnevad tekkepõhised kulud järgivad lepingulist määra.
Allahinnatud hüpoteeklaenud: enne ja pärast 2021. aastat
Edasijõudnum valdkond on kahjumlike krediitide ja hüpoteekgarantiide omandamine, sealhulgas krediidi määramineEnne 2021. aastat liigitati NRV 9. tõlgenduse (PGC 2007) kohaselt need varad üldiselt laenude ja nõuete alla ning efektiivne intressimäär arvutati hinnanguliste voogude põhjal (sisaldab eeldatavaid kahjusid) ja mitte lepingulisi voogusid, koos hinnangute muutustega seotud ajakohastamistega.
Kui pärast esmast kajastamist esines objektiivseid tõendeid väärtuse languse kohta (võlgniku maksejõuetus, hüpoteegiga tagatud vara väärtuse langus jne), rakendati väärtuse korrigeerimisi. Kui aga ei olnud võimalik laekumisi või nende ajastust usaldusväärselt hinnata, Soovitati ühiskontodega sarnast kohtlemist, juhtumi ainulaadsuse ja voogude äärmise ebakindluse tõttu.
Lisaks märgiti, et garantii täitmisest tulenevat võimalikku voogu ei tohiks TIE arvutamisel segi ajada lepinguliste voogudega; ja kui Peamine eesmärk oli vara alles hoida, et seda kasutada või ümber kujundada., finantstulu ei kajastatud ja vara hoiti soetushinnas, millest oli maha arvatud väärtuse langus.
Laenu arveldamisel vara sundmüügi teel ei saa seda käsitleda põhivara vahetusena. ICAC-i 14. aprilli 2015. aasta resolutsiooni (reegel kolmteist, punkt 2.3) kohaselt... Krediidi sissenõudmiseks saadud varad hinnatakse krediidi bilansilise väärtuse ja tekkinud kulude summas.või vara õiglase väärtuse alusel, kui see on madalam.
1. jaanuaril 2021 või hiljem algavate majandusaastate jaoks kehtestab muudetud NRV 9. standard kaks filtrit: laenulepingu põhitest (mis analüüsib, kas vood on lepingupõhised, nii põhiosa kui ka intressi osas) ja üksuse ärimudel (lepinguliste voogude kogumine, kogumine ja müük või läbirääkimine). Kui kahjustatud krediidiga ei kaasne lepingulisi voogusid, see vaevalt sobitub amortiseeritud soetusmaksumuse hulka; tavaliselt klassifitseeritakse see õiglases väärtuses koos omakapitali muutustega või isegi kasumiaruande muutustega, kui seda hallatakse kauplemiseks, või õiglases väärtuses grupis.
Kooskõlas ülaltooduga EIR-i arvutamine peaks põhinema ainult lepingulistel voogudel, arvestamata garantii teostamise hüpoteetilist summat. Kui vara hiljem antakse, kohaldatakse uuesti 2015. aasta resolutsiooni kriteeriumi: kui laen oli õiglases väärtuses koos omakapitali muutustega, kajastatakse vara selle väärtusega andmise kuupäeval ja omakapitalis tekkinud tulu liigitatakse ümber tuludeks.
Praktilised märkused, juhtumid ja doktriin, mida arvesse võtta
Kutsepraktikas esinevad tavalised eeldused: põhivara ostmisega seotud finantskulude aktiveerimine (kui need on osa tootmiskuludest standardi piires), laen tavapärase PGC alusel ja laen PGC Pymesi alusel lihtsustatud valikut rakendadesNeed olukorrad nõuavad intressi kapitaliseerimise ja kuluna kajastamise ülevaatamist.
Haldusdoktriini osas paistavad muuhulgas silma järgmised: maksude maksmiseks kasutatud laenude finantskulud ja mittevastavusest tingitud ennetähtaegsete tühistamiste osas: mõlemal juhul peitub võtmetähtsusega finantskulude õige jaotamine, kohustuste mõõtmine ning tasude või trahvide käsitlemine majandusaasta tulemustes.
Tehnilistes kommentaarides mainitakse korduvalt, et finantskohustused amortiseeritud soetusmaksumuses Need on nende laenude loomulik kategooria, välja arvatud juhtkonna läbirääkimised. Selle suunise järgimine hoiab ära mõõtmise ja esitamise ebajärjekindluse, eriti auditi eesmärgil.
Hüpoteeklaen ühendab endas pikaajalise rahastamise, sellega seotud kulud ja ametlikud kohustused. Klassifitseeri vara õigesti (210/211, 220/221 või varud), vali hindamiskriteerium (amortiseeritud maksumus vs. lihtsustatud maksumus) ja kontrolli perioodilisi kandeid See ongi see, mis eristab laitmatut laenu ja tihedat kokkulepet. Pakkumiste võrdlemisel on ainult nominaalmäära vaatamine vaid pool: krediidi kulukuse määr, tehingukulud, tähtaeg ja riskiklauslid on muutujad, mis tegelikult kogumaksumust mõjutavad.
