Hispaania kinnisvaraturg on kiiresti muutunud ning üha rohkem majaomanikke küsib endalt tööalaselt, isiklikel põhjustel või lihtsalt oma vara kasumlikuks muutmiseks: kas ma saan oma peamist elukohta välja üürida? See on levinum küsimus, kui tundub, ja nagu näeme, on vastus jaatav, kuid enne otsuse langetamist on oluline mõista kõiki õiguslikke ja maksustamisega seotud tagajärgi.
Sellest juhendist leiate kõik, mida peate teadma enne oma peamise elukoha üürimist. Käsitleme kõike alates peamise elukoha maksumääratlusest kuni toetuste, hüpoteekide, maksuvähenduste ja aadressi registreerimise nõude tagajärgedeni . Nii teate, kas saate oma kodu turvaliselt ja kindlalt üürida, vältides trahve või oluliste hüvede kaotamist.
Mida täpselt mõeldakse alalise elukoha all?
Esiteks on oluline mõista, mida maksuhaldur peab peamiseks elukohaks . Maksuameti kehtestatud kriteeriumide kohaselt on see vara, mis:
- See on olnud maksumaksja alaline elukoht vähemalt kolm aastat järjest. (kuigi lühemateks perioodideks on olemas põhjendatud erandid, näiteks töökoha vahetus, abiellumine, lahkuminek, esimene töökoht, töökoha üleviimine või puuetega inimestele ebapiisav eluase).
- See peab olema tegelikult ja alaliselt asustatud maksimaalselt 12 kuu jooksul alates selle omandamisest. või renoveerimistööde lõpetamist.
See määratlus on võtmetähtsusega, kuna maksustamine ja arvukad majanduslikud eelised sõltuvad kinnisvara staatuse säilitamisest teie peamise elukohana . Üürimise korral lakkab see olemast teie peamine elukoht kohe, kui kolite teisele aadressile.
Kas ma saan oma tavapärast elukohta mingil juhul välja üürida?
Üldiselt ei keela Hispaania seadus oma peamise elukoha väljaüürimist . Omanikuna on teil õigus oma kinnisvara välja üürida, kui see vastab seadusjärgsetele elamiskõlblikkuse nõuetele ja olete täitnud kõik vajalikud protseduurid. Siiski on oluline meeles pidada teatud nüansse, mis võivad teie otsust mõjutada :
- Üleminek peamisest elukohast üürikorteriks võib hõlmata maksusoodustuste või sellega seotud abi kaotamine (näiteks tulumaksu mahaarvamised, ülekandemaksu boonused, reinvesteerimisvabastused jne).
- Üürileandja ja üürniku vaheline suhe peab olema kirjalikult kajastatud. üürileping kõigi vajalike klauslitega.
- Kui kodu on hüpoteegiga koormatud, on hea mõte leping üle vaadata ja pangaga konsulteerida, et vältida võimalikke piiranguid (praktikas pole tavaliselt probleemi, kui just väga spetsiifilisi klausleid pole, kui jätkate osamaksete tasumist).
- Te muuda oma registreeringut oma uude elukohta, kuna üürikorterisse registreerituks jäämine võib valeregistreerimise eest karistuse määrata.
- Ja muidugi on teil olemas üüritulu deklareerimise kohustus oma tuludeklaratsioonis kinnisvaratuluna.
Igal juhtumil on oma eripärad, eriti kui olete saanud riiklikku abi, maksusoodustusi või teil on kinnisvaraga seotud hüpoteek.
Peamise elukoha üürimise maksumõjud
Suurim muutus, kui loobute oma peamises elukohas elamisest ja hakkate üürima, on maksuvaldkonnas. Need on kõige olulisemad tagajärjed:
- Põhielukoha omandamise mahaarvamise kaotamine: Kui ostsite oma kodu enne 1. jaanuari 2013 ja saate tulumaksu mahaarvamise õiguse, kaotate selle kohe, kui te sealt lahkute. Maksuamet nõuab, et see jääks selle soodustuse säilitamiseks teie peamiseks elukohaks.
- Üüritulu aruanne: Kõik saadud tulud tuleb deklareerida kinnisvarakapitalist saadud tuluna tulumaksus ja neilt tuleb maksta maksu. Kui te seda tulu varjate või deklareerite valesti, et kinnisvara jääb teie peamiseks elukohaks, riskite karmide karistustega.
- Munitsipaalkapitali kasvutulu maks, kui müüte kinnisvara varsti pärast selle üürimist: Kui müüte üüritud kinnisvara viie aasta jooksul pärast ostmist, peate maksma munitsipaalkapitali kasvumaksu (linnamaa väärtuse suurenemise maks).
- Põhielukoha reinvesteerimise maksuvabastuse kaotamine: Kui taotlesite seda maksuvabastust pärast eelmise peamise elukoha müümist ja investeerisite oma praegusesse, kaotate selle, kui üürite enne kolme aasta möödumist.
- ITP boonuste kaotus: Paljud autonoomsed piirkonnad pakuvad alla teatud vanuse (35, 40 jne) isikutele vähendatud maksumäärasid, kui kinnisvara kasutatakse peamise elukohana. Kui te selle välja üürite, kaotate ka need allahindlused.
Oluline on meeles pidada, et peamise elukoha staatuse omamisega kaasnevad maksusoodustused või abi võivad kaduda, kui muudate kinnisvara kasutusotstarvet ja hakkate seda üürima.
Äsja ostetud peamise elukoha üürimine: kas see on seaduslik?
Paljud inimesed mõtlevad, kas nad saavad kinnisvara kohe pärast ostmist välja üürida. Juriidiline vastus on jah, kuid mõningate väga oluliste nüanssidega:
- Ükski seadus ei keela oma esimese kodu või äsja omandatud peamise elukoha otsest väljaüürimist.
- Probleem tekib siis, kui olete oma peamise elukoha ostmisel saanud maksuvähendusi, boonuseid või maksuvabastusi, olgu need siis riiklikud või piirkondlikud: Kui te üürite oma kodu välja enne minimaalse kolmeaastase elamisperioodi möödumist, võib rahandusministeerium nõuda teilt kõigi saadud maksusoodustuste (mahaarvamised, vähendatud kinnisvaramaksu tagastused, reinvesteerimisvabastused jne) tagasimaksmist, millele lisanduvad intressid ja võimalik lisatasu.
- Kui maja on ametlik kaitse (VPO)Pea meeles, et sellele kehtivad lisapiirangud ja tavaliselt on rentimiseks vaja selgesõnalist luba. Loata rentimine võib kaasa tuua märkimisväärseid trahve ja karistusi.
Seetõttu on enne otsuse langetamist oluline kontrollida kõiki teie konkreetse juhtumiga seotud tingimusi ja nõudeid (ostutoetus, hüpoteek, eluaseme tüüp).
Mis juhtub registreerimisega, kui ma üürin oma tavapärast elukohta?
Kui kolite oma peamisest elukohast välja, et seda välja üürida, peate oma registreeringu uuel aadressil uuendama . Registrisse jäämist majja, kus te enam ei ela ja mille olete välja üürinud, peetakse valeregistreerimiseks , mille eest võidakse olenevalt omavalitsusest trahve määrata. Trahvid ulatuvad 3 eurost (väikelinnades) kuni 150 euroni (suuremates linnades). Lisateavet nende nõuete kohta leiate meie artiklist „ Teie esimese üürimise täielik juhend”.
See tihtipeale unustatud protseduur on oluline õigesti läbida, et säilitada nii teie kui ka üürniku õiguskindlus. See aitab teil vältida haldusprobleeme või probleeme avalike teenuste kättesaadavusega.
Mis saab siis, kui minu peamine elukoht on hüpoteegiga koormatud?
Pole haruldane, et kui otsustate oma peamise elukoha hüpoteeklaenu välja üürida, maksate seda ikka veel tagasi. Enamasti ei ole pangad otseselt vastu, kui täidate oma hüpoteeklaenu maksekohustusi. Siiski vaadake alati üle allkirjastatud tingimused.
- Kontrollige, kas on mingeid konkreetseid klausleid, mis takistavad teil üürimist ilma üksuse eelneva nõusolekuta.
- Pea meeles, et kui hüpoteeklaen antakse peamise elukoha jaoks, on tingimused ja finantseeritava osa protsent tavaliselt soodsamad, seega võib kasutusotstarbe muutmine panka mõjutada, kui ta muutuse tuvastab.
- Kui saite avaliku tagatise (näiteks ICO) spetsiaalselt esimese kodu ostmiseks, vaadake üle ka regulatsioonid, kuna need võivad takistada teil esimestel aastatel üürimist.
Igal juhul, kui piiranguid pole ja täidate oma kohustusi, võite üürida ilma suuremate juriidiliste probleemideta , kuigi kaotate võimaluse rakendada IRPF-is peamise elukoha mahaarvamist.
Tubade üürimine oma peamises elukohas: kas see on võimalik?
Paljud majaomanikud otsustavad oma peamise elukoha asemel välja üürida ühe toa. See tava on seaduslik ja võimaldab neil ruumi üürnikega jagada, teenides seeläbi lisatulu. Lisateabe saamiseks vaadake meie [link asjakohasele jaotisele].
- Ruumide üürimine tuleb vormistada ka lepinguga, milles on täpsustatud õigused ja kohustused.
- See võimaldab teil säilitada oma peamise elukoha maksustamise eesmärgil, kui te seal edasi elate.
- Üüripinna puhul võib üürnik toa allüürile anda. ainult omaniku selgesõnalisel kirjalikul nõusolekulTavaliselt on see reguleeritud üürilepingus oleva konkreetse klausliga.
Tubade üürimisest saadud tulu tuleb samuti riigikassale deklareerida, järgides maksunõudeid.
Kas te saate oma peamist elukohta lühiajaliselt või turismimajutusena üürida?
Levinud küsimus on, kas platvormidel nagu Airbnb on võimalik rentida päeva-, nädala- või puhkusereiside kaupa . Seda tüüpi üürimist reguleeritakse igas autonoomses kogukonnas erinevalt . Seega:
- Lühiajalist üürimist võib pidada hotellisektori vastutuseks ning sellele kehtivad erinõuded (registreerimine, litsentsid, piirkonna piirangud jne).
- Mõned piirkonnad on kehtestanud konkreetsed piirangud (Madrid: maksimaalselt 5 ööd, Kanaari saared: ainult piirkondades, kus hotelle pole, Valencia autonoomne piirkond ja Kataloonia: kinnisvara kohustuslik registreerimine).
Kui kaalute seda tüüpi rentimist, veenduge, et olete hästi kursis piirkondlike ja kohalike eeskirjadega , kuna riiklikud eeskirjad ei ole ühtsed ja karistused mittejärgimise eest võivad olla karmid.
Üüri deklareerimata jätmise karistused ja tagajärjed
Lõpuks on oluline meeles pidada, et endise peamise elukoha üüritulu deklareerimata jätmine kujutab endast maksupettust . Maksuametil on olemas järelevalvemehhanismid ja kui avastatakse rikkumisi, saadab see teile paralleelse tuludeklaratsiooni, mis nõuab teilt olukorra reguleerimist, ilma et teil oleks lubatud taotleda mahaarvamisi, millele teil oli õigus. Lisaks võidakse teile määrata karistusi.
- Karistused varieeruvad olenevalt summast ja asjaoludest ning võivad ulatuda 50% kuni 100% petetud summast, lisaks tagastatakse kõik saadud boonused ja maksusoodustused.
- Samuti kaotate peamise elukoha üürimise maksusoodustuse.
Seetõttu on teie peamise elukoha üürimisel oluline järgida kõiki juriidilisi ja maksukohustusi.
Lõpuks, kui otsustate rentimisega jätkata, järgige ohutu haldamise tagamiseks neid praktilisi näpunäiteid:
- Pange see kirja üürilepingusse, eelistatavalt liisingueksperdi poolt üle vaadatud.
- Uuenda oma registreeringut uuele aadressile enne üürniku sissekolimist.
- Teatage oma pangale, kui teil on hüpoteeklaen, eriti kui teil on küsimusi tingimuste või hüvitiste kohta.
- Teavitage riigikassat kasutusotstarbe muutusest et vältida võimalikke probleeme mahaarvamiste või maksuvabastustega.
- Tutvuge piirkondlike ja kohalike omavalitsuste eeskirjadega kui kaalute lühiajalist või turismireisideks mõeldud üürimist.
- Kaalu üürikindlustuse ostmist et kaitsta teid maksmata jätmise või kahjude eest.
Oma peamise elukoha väljaüürimist reguleerivad seadused ja maksud võivad tunduda keerulised, kuid õige teabe abil saate teha teadlikke otsuseid ja vältida tüsistusi. Enne mis tahes toimingute tegemist on alati kõige parem konsulteerida maksu- ja kinnisvaraekspertidega . Nii saate oma kinnisvarast maksimumi ja järgite seadust ilma tarbetuid riske võtmata.
