Hispaania kinnisvaraturg on hüppeliselt muutunud ning üha rohkem majaomanikke küsib endalt töö, isiklikel põhjustel või lihtsalt oma vara maksimeerimiseks: Kas saate oma peamist elukohta üürida? See on levinum küsimus, kui tundub, ja nagu näeme, on vastus jaatav, aga hea on teada. kõik juriidilised ja maksualased tagajärjed enne otsuse langetamist.
Nendest ridadest leiate põhjaliku ja detailse juhendi, mis sisaldab kõike, mida peate teadma enne oma peamise elukoha üürimist. Analüüsime alates alalise elukoha maksumääratlus üles tagajärjed abile, hüpoteekidele, mahaarvamistele ja registreerimiskohustuseleNii teate, kas saate oma kodu ohutult üürida, vältides trahve või oluliste hüvede kaotamist.
Mida täpselt mõeldakse alalise elukoha all?
Esiteks on oluline mõista, mida administratsioon peab oluliseks. alaline elukohtKogutud kriteeriumide kohaselt Maksuamet, see on omadus, mis:
- See on olnud maksumaksja alaline elukoht vähemalt kolm aastat järjest. (kuigi lühemateks perioodideks on olemas põhjendatud erandid, näiteks töökoha vahetus, abiellumine, lahkuminek, esimene töökoht, töökoha üleviimine või puuetega inimestele ebapiisav eluase).
- See peab olema tegelikult ja alaliselt asustatud maksimaalselt 12 kuu jooksul alates selle omandamisest. või renoveerimistööde lõpetamist.
See definitsioon on võtmetähtsusega, kuna Maksustamine ja arvukad majanduslikud eelised sõltuvad kinnisvara staatuse säilitamisest peamise elukohana.Kui üürid, siis lakkab see niipea, kui kolid teise elukohta.
Kas ma saan oma tavapärast elukohta mingil juhul välja üürida?
Üldiselt on Hispaania seadus ei keela oma alalise elukoha väljaüürimist.Omanikuna on teil õigus oma kinnisvara välja üürida seni, kuni vastab elamiskõlblikkuse seadusjärgsetele tingimustele ja läbima kõik vajalikud protseduurid. Siiski on oluline meeles pidada teatud nüansid, mis võivad teie otsust mõjutada:
- Üleminek peamisest elukohast üürikorteriks võib hõlmata maksusoodustuste või sellega seotud abi kaotamine (näiteks tulumaksu mahaarvamised, ülekandemaksu boonused, reinvesteerimisvabastused jne).
- Üürileandja ja üürniku vaheline suhe peab olema kirjalikult kajastatud. üürileping kõigi vajalike klauslitega.
- Kui kodu on hüpoteegiga koormatud, on hea mõte leping üle vaadata ja pangaga konsulteerida, et vältida võimalikke piiranguid (praktikas pole tavaliselt probleemi, kui just väga spetsiifilisi klausleid pole, kui jätkate osamaksete tasumist).
- Te muuda oma registreeringut oma uude elukohta, kuna üürikorterisse registreerituks jäämine võib valeregistreerimise eest karistuse määrata.
- Ja muidugi on teil olemas üüritulu deklareerimise kohustus oma tuludeklaratsioonis kinnisvaratuluna.
Igal juhtumil on oma eripärad, eriti kui olete saanud riiklikku abi, maksusoodustusi või teil on kinnisvaraga seotud hüpoteek.
Peamise elukoha üürimise maksumõjud
El Suurim muutus, kui lõpetad oma tavapärases kodus elamise ja hakkad seda üürima See toimub fiskaalsfääris. Kõige olulisemad tagajärjed on järgmised:
- Põhielukoha omandamise mahaarvamise kaotamine: Kui ostsite oma kodu enne 1. jaanuari 2013 ja saate tulumaksu mahaarvamise õiguse, kaotate selle kohe, kui te sealt lahkute. Maksuamet nõuab, et see jääks selle soodustuse säilitamiseks teie peamiseks elukohaks.
- Üüritulu aruanne: Kõik saadud tulud tuleb deklareerida kinnisvarakapitalist saadud tuluna tulumaksus ja neilt tuleb maksta maksu. Kui te seda tulu varjate või deklareerite valesti, et kinnisvara jääb teie peamiseks elukohaks, riskite karmide karistustega.
- Munitsipaalkapitali kasvutulu maks, kui müüte kinnisvara varsti pärast selle üürimist: Kui müüte üüritud kinnisvara viie aasta jooksul pärast ostmist, peate maksma munitsipaalkapitali kasvumaksu (linnamaa väärtuse suurenemise maks).
- Põhielukoha reinvesteerimise maksuvabastuse kaotamine: Kui taotlesite seda maksuvabastust pärast eelmise peamise elukoha müümist ja investeerisite oma praegusesse, kaotate selle, kui üürite enne kolme aasta möödumist.
- ITP boonuste kaotus: Paljud autonoomsed piirkonnad pakuvad alla teatud vanuse (35, 40 jne) isikutele vähendatud maksumäärasid, kui kinnisvara kasutatakse peamise elukohana. Kui te selle välja üürite, kaotate ka need allahindlused.
Oluline on meeles pidada, et peamise elukoha staatuse omamisega kaasnevad maksusoodustused või abi võivad kaduda, kui muudate kinnisvara kasutusotstarvet ja hakkate seda üürima.
Äsja ostetud peamise elukoha üürimine: kas see on seaduslik?
Paljud inimesed mõtlevad, kas see on võimalik üüri kinnisvara kohe pärast ostmist. Juriidiline vastus on jah, aga väga oluliste nüanssidega:
- Ükski seadus ei keela oma esimese kodu või äsja omandatud peamise elukoha otsest väljaüürimist.
- Probleem tekib siis, kui olete oma peamise elukoha ostmisel saanud maksuvähendusi, boonuseid või maksuvabastusi, olgu need siis riiklikud või piirkondlikud: Kui te üürite oma kodu välja enne minimaalse kolmeaastase elamisperioodi möödumist, võib rahandusministeerium nõuda teilt kõigi saadud maksusoodustuste (mahaarvamised, vähendatud kinnisvaramaksu tagastused, reinvesteerimisvabastused jne) tagasimaksmist, millele lisanduvad intressid ja võimalik lisatasu.
- Kui maja on ametlik kaitse (VPO)Pea meeles, et sellele kehtivad lisapiirangud ja tavaliselt on rentimiseks vaja selgesõnalist luba. Loata rentimine võib kaasa tuua märkimisväärseid trahve ja karistusi.
Seega enne kui otsustad, Oluline on kontrollida kõiki teie konkreetse juhtumiga seotud tingimusi ja nõudeid. (ostutoetus, hüpoteek, eluaseme tüüp).
Mis juhtub registreerimisega, kui ma üürin oma tavapärast elukohta?
Kui kolid oma tavapärasest kodust välja, et seda üürile anda, Rahvaloenduse andmete uuendamine ja uuel aadressil registreerumine on kohustuslik.Majas, kus te enam ei ela ja mida olete ka üürinud, registreerituks jäämist loetakse vale registreerimine, mis võib olenevalt omavalitsusest kaasa tuua karistusi. Trahvid jäävad vahemikku 3 eurot (väikesed omavalitsused) kuni 150 eurot (suured linnad). Lisateavet nende nõuete kohta leiate meie artiklist Täielik juhend teie esimese rendiauto jaoks.
See tihtipeale unustatud protseduur on oluline õigesti läbida, et säilitada nii teie kui ka üürniku õiguskindlus. See aitab teil vältida haldusprobleeme või probleeme avalike teenuste kättesaadavusega.
Mis saab siis, kui minu peamine elukoht on hüpoteegiga koormatud?
Pole haruldane, et maksate oma peamise elukoha hüpoteeklaenu ikka veel siis, kui otsustate selle välja üürida. Enamasti... Pangad ei sea otseseid takistusi seni kuni hüpoteegiga sätestatud maksekohustused on jätkuvalt täidetud. Siiski kontrollige alati allkirjastatud tingimusi:
- Kontrollige, kas on mingeid konkreetseid klausleid, mis takistavad teil üürimist ilma üksuse eelneva nõusolekuta.
- Pea meeles, et kui hüpoteeklaen antakse peamise elukoha jaoks, on tingimused ja finantseeritava osa protsent tavaliselt soodsamad, seega võib kasutusotstarbe muutmine panka mõjutada, kui ta muutuse tuvastab.
- Kui saite avaliku tagatise (näiteks ICO) spetsiaalselt esimese kodu ostmiseks, vaadake üle ka regulatsioonid, kuna need võivad takistada teil esimestel aastatel üürimist.
Igal juhul, kui piiranguid pole ja te täidate oma kohustusi, Saate üürida ilma suuremate juriidiliste probleemideta, kuigi te kaotate võimaluse rakendada tulumaksus alalise elukoha alusel mahaarvamist.
Tubade üürimine oma peamises elukohas: kas see on võimalik?
Paljud omanikud valivad üürida tuba oma tavapärases elukohas kogu kinnisvara asemel. See tava on seaduslik ja võimaldab teil ruumi üürnikega jagada, teenides seeläbi lisatulu. Lisateabe saamiseks vaadake meie .
- Ruumide üürimine tuleb vormistada ka lepinguga, milles on täpsustatud õigused ja kohustused.
- See võimaldab teil säilitada oma peamise elukoha maksustamise eesmärgil, kui te seal edasi elate.
- Üüripinna puhul võib üürnik toa allüürile anda. ainult omaniku selgesõnalisel kirjalikul nõusolekulTavaliselt on see reguleeritud üürilepingus oleva konkreetse klausliga.
Tubade üürimisest saadud tulu tuleb samuti riigikassale deklareerida, järgides maksunõudeid.
Kas te saate oma peamist elukohta lühiajaliselt või turismimajutusena üürida?
Sageli küsitakse, kas see on võimalik Üüri päeva-, nädala- või puhkusereisi kaupa platvormidel nagu AirbnbSeda tüüpi üürilepingut reguleeritakse igas riigis erinevalt. autonoomne kogukond. Seetõttu:
- Lühiajalist üürimist võib pidada hotellisektori vastutuseks ning sellele kehtivad erinõuded (registreerimine, litsentsid, piirkonna piirangud jne).
- Mõned piirkonnad on kehtestanud konkreetsed piirangud (Madrid: maksimaalselt 5 ööd, Kanaari saared: ainult piirkondades, kus hotelle pole, Valencia autonoomne piirkond ja Kataloonia: kinnisvara kohustuslik registreerimine).
Kui kaalute seda tüüpi üürimist, Olge kursis piirkondlike ja omavalitsuste eeskirjadega, kuna riiklikud eeskirjad ei ole ainulaadsed ja karistused nõuete täitmata jätmise eest võivad olla karmid.
Üüri deklareerimata jätmise karistused ja tagajärjed
Lõpuks on oluline meeles pidada, et Endise elukoha üüri mittedeklareerimine on maksupettus.Rahandusministeeriumil on olemas järelevalvemehhanismid ja kui see avastab rikkumisi, saadab see teile paralleelse tuludeklaratsiooni, et saaksite oma olukorra seadustada ilma teile õigustatud mahaarvamisi rakendamata. Lisaks võivad nad teie vastu algatada distsiplinaarmenetluse.
- Karistused varieeruvad olenevalt summast ja asjaoludest ning võivad ulatuda 50% kuni 100% petetud summast, lisaks tagastatakse kõik saadud boonused ja maksusoodustused.
- Samuti kaotate peamise elukoha üürimise maksusoodustuse.
Seetõttu on teie peamise elukoha üürimisel oluline järgida kõiki juriidilisi ja maksukohustusi..
Lõpuks, kui otsustate rentimisega jätkata, järgige ohutu haldamise tagamiseks neid praktilisi näpunäiteid:
- Pange see kirja üürilepingusse, eelistatavalt liisingueksperdi poolt üle vaadatud.
- Uuenda oma registreeringut uuele aadressile enne üürniku sissekolimist.
- Teatage oma pangale, kui teil on hüpoteeklaen, eriti kui teil on küsimusi tingimuste või hüvitiste kohta.
- Teavitage riigikassat kasutusotstarbe muutusest et vältida võimalikke probleeme mahaarvamiste või maksuvabastustega.
- Tutvuge piirkondlike ja kohalike omavalitsuste eeskirjadega kui kaalute lühiajalist või turismireisideks mõeldud üürimist.
- Kaalu üürikindlustuse ostmist et kaitsta teid maksmata jätmise või kahjude eest.
Põhielukoha üürimisega seotud seadusandlus ja maksustamine võivad tunduda keerulised, kuid õige teabe abil saate teha teadlikke otsuseid ja vältida tüsistusi. Alati on kõige parem Enne tegutsemist konsulteeri maksu- ja kinnisvaraekspertidega, nii saate oma varast maksimumi võtta ja seadusi riskivabalt järgida.
