Oled ilmselt sattunud olukorda, kus maja, maa või muu vara on registreeritud mitme inimese nimele, kuid keegi ei tea täpselt, milline osa neile kuulub. See stsenaarium, kuigi see võib tunduda segane, on see, mida me juriidiliselt nimetame kaasomandiks või kaasomandiks . Põhimõtteliselt tähendab see, et omandiõigused on jagatud abstraktseteks protsentideks, nii et ühelgi omanikul pole täielikku kontrolli ega selgelt määratletud ala vara üle.
Sellised olukorrad on tavalised pärimisprotsessides, lahutustes või paaride või äripartnerite ühisostudes . Kuigi see võib esialgu tunduda praktilise lahendusena kallite kinnisvaraobjektide omandamiseks, viib see pikas perspektiivis sageli hõõrdumiseni, kui kaasomanike huvid lähevad vastuollu. Seetõttu on oluline mõista, kuidas see mehhanism toimib ja milliseid samme astuda selle lahendamiseks ilma protsessi õudusunenäoks muutmata.
Mida kaasomand täpselt endast kujutab?
Lihtsamalt öeldes tekib kaasomand siis, kui õigus või vara kuulub samaaegselt mitmele inimesele, kuid seda ei jagata füüsiliselt . Kujutage ette kolme õde-venda, kes pärivad maja; igaüks omab teatud protsenti (näiteks 33%), aga asi ei ole selles, et vanim õde-vend omab elutuba ja keskmine õde-vend kööki. Nad kõik omavad kõike võrdsetes osades.
Oluline on mitte segi ajada mõisteid „jagamata“ ja „jagamata omand “. Esimene viitab jagamata vara üldisele staatusele, teine aga igale isikule vastavale konkreetsele osale või protsendile. See eristamine on oluline, sest jagamata omand on see, millel on majanduslik väärtus ning mida saab üle anda, loovutada või isegi hüpoteegiga koormata.
Heaolu jagavate inimeste õigused ja kohustused
Kaasomanikuks olemisega kaasneb hulk õigusi, aga ka mõningaid piiranguid, mis võivad olla frustreerivad. Esiteks on teil õigus kinnisvara kasutada ja nautida , kui te ei häiri teisi ega takista neil seda nautimast. Lisaks saate osaleda kinnisvara haldamises ja teil on õigus saada oma osa kasumist vastavalt oma omandiõiguse protsendile.
Teisest küljest ei ole tegemist ainult eelistega. Kohustused on selged: hoolduskulud , nagu kinnisvaramaks, kogukonna tasud ja kiireloomulised remonditööd, tuleb jagada proportsionaalselt. Kui üks omanik maksab rohkem kui tema osa, saab ta vahe teistelt nõuda. Lisaks on kinnisvara kohta oluliste otsuste langetamiseks, näiteks täieliku renoveerimise või kogu hoone müümise kohta, oluline kõigi omanike üksmeel , mis sageli viib ummikseisuni, kui keegi on eriarvamusel.
Erijuhud: Paljas omand ja kasutusvaldus
Mõnikord kombineeritakse kaasomandit teiste juriidiliste mõistetega. Omandiõigus paljasomandis on see, kui sa omad vara, aga ei saa seda kasutada, samas kui kasutusvaldus on õigus seda kasutada ja sellest saadavat tulu nautida isegi siis, kui sa ei ole omanik. On väga tavaline, et testamendis jäetakse omandiõigus paljasomandis lastele ja kasutusvaldus lesele.
Tuleks selgitada, et kaasomandiõiguseta omaniku ja kasutusvaldaja vahel ei ole ühisomandit , kuna need on täiesti eraldi õigused. Ühisomand võib aga eksisteerida mitme kaasomaniku (näiteks kolme õe-venna) või mitme kasutusvaldaja vahel. Sellisel juhul jagavad need rühmad oma vastavaid õigusi varale.
Kuidas kaasomandi olukorrast välja tulla: lahendused
Kui kooselu või haldamine muutub jätkusuutmatuks, on olukorra lahendamiseks mitu võimalust. Järgitav strateegia sõltub eelkõige sellest, kas vara on jagatav või jagamatu . Kui tegemist on suure maatükiga, mida saab väärtust kaotamata jagada maatükkideks, piisab füüsilisest jagamisest ja iga poole oma osa säilitamisest.
Maja puhul on aga vastupidi: seda ei saa pooleks lõigata. Nende jagamatute varade puhul on valikud järgmised:
- Korteriomandi lõpetamine: See on kõige elegantsem viis. Korteriomandi lõpetamine See tähendab, et üks omanikest ostab teiste aktsiad ja omandab 100% omandiõiguse, hüvitades ülejäänu rahaliselt.
- Müük kolmandale osapoolele: Nad kõik nõustuvad kogu maja maha müüma ja raha oma protsendi järgi jagama.
- Üksikute aktsiate müük: Iga omanik saab oma protsendi kolmandale osapoolele müüa ilma teiste loata, kuigi see on keeruline, kuna väärtus langeb tavaliselt ostja jaoks vähem atraktiivseks muutudes.
- Kasutage spetsialiseerunud ettevõtteid: On ettevõtteid, mis ostavad jagamata aktsiaid kiiresti, kuigi tavaliselt maksavad nad alla turuväärtuse.
Õiguslike meetmete ja oksjoni tee
Kui kaasomanikud omavahel ei suhtle või on tekkinud täielik ummikseis, on tsiviilseadustiku artikkel 400 selge: keegi ei ole kohustatud kaasomandis püsima . Esimene soovitatav samm on proovida lepitusistungit notari ees – see on lihtne ja tasuta protsess, mille eesmärk on dokumenteerida, kes kokkuleppele takistusi tekitab.
Kui see ebaõnnestub, peate kohtusse pöörduma, et taotleda kaasomandis oleva vara jagamist . Kui vara ei ole võimalik füüsiliselt jagada ja puudub kokkulepe, et keegi ostaks teiste osad välja, määrab kohtunik vara avaliku enampakkumise . See on halvim võimalik variant, kuna enampakkumisel müüdud vara müüakse tavaliselt turuväärtusest tunduvalt madalama hinnaga, mis toob kaasa rahalise kahju kõigile.
Finants- ja maksuaspektid ning hindamise olulisus
Ühisomandis oleva vara müümine või kaasomandi lepingu lõpetamine ei ole ilma kuludeta. Sõltuvalt autonoomsest kogukonnast tuleb lisaks notari- ja registreerimistasudele tasuda ka makse, näiteks tempelmaksu või tulumaksu . Hinna üle vaidluste vältimiseks on kõige targem tellida professionaalne hindamine . Eksperdi poolt kinnitatud objektiivse väärtuse olemasolu hoiab ära läbirääkimiste muutumise subjektiivseks aruteluks ja aitab kõigil osapooltel tunda, et jagamine on õiglane.
Neile, kes soovivad kinnisvara alles hoida, kuid kellel pole raha, on olemas pangalahendused. Hüpoteegi saamiseks saab lõpetada kaasomandi ja osta teiste kaasomanike osad, konsolideerides seeläbi 100% omandiõiguse ja kõrvaldades halduskonfliktid.
Ühisomandi omamine võib olla väärtuslik investeerimisvõimalus või pärandus, kuid see nõuab hoolikat haldamist ja ideaalis kirjalikke lepinguid. Alates võimalusest müüa üks osa, austades samal ajal teiste kaasomanike ostueesõigust, kuni keerulise kohtuliku enampakkumise protsessini on kinnisvara üle täieliku kontrolli taastamiseks mitu võimalust. Alati on kõige parem eelistada notariaalselt kinnitatud teed ja objektiivset hindamist, et vältida vara halvenemist isiklike või juriidiliste vaidluste tõttu.