Kinnisvarasektori tegevust 2019. aastal iseloomustavad kahtlemata tekkiv hüpoteeklaenude kriis, aga ka suuremates linnades valitsevad kõrged hinnad ja üürikinnisvara kontroll. Need on peamised tegurid, mis määravad, kas Hispaania kinnisvaraaktsiatesse investeerimiseks on hea aeg. Aasta kujuneb märkimisväärse ebakindlusega, mis on tingitud muudest üldist majandust mõjutavatest teguritest.
Teisest küljest on eriti oluline, et Hispaania majanduse aeglustumine, mida kinnitab Euroopa Keskpank (EKP), leevendab mõnevõrra uue mulli , antud juhul kinnisvaramulli, ohtu. See stsenaarium tekitab väikeste ja keskmise suurusega investorite seas tõsist muret lisaks muudele tehnilistele kaalutlustele seoses aktsiaturu väärtustega, mis esindavad seda olulist Hispaania majanduse sektorit.
Siiski on oluline arvestada ka teiste aspektidega, mis annavad meile aimu kinnisvaratehingute käigust . Neid tehinguid teostatakse erinevate strateegiate kaudu, alates aktsiate ostmisest ja müümisest selles Hispaania aktsiaturu olulises sektoris kuni lihtsalt kinnisvarasse investeerimiseni. See tähendab korterite ostmist eesmärgiga teenida lühiajalist tulu. See ei välista muid alternatiivseid investeerimisvõimalusi sellesse finantsvarasse, mis on väikeste ja keskmise suurusega investorite seas nii populaarne.
Kinnisvarasektor: hüpoteegid
Riikliku Statistikainstituudi (INE) viimaste andmete kohaselt ulatus eluasemetele registreeritud hüpoteeklaenude arv 30 356-ni, mis on 20,4% rohkem kui 2017. aasta oktoobris. Keskmine hüpoteeklaenu summa oli 126 926 eurot, mis on 4,6% rohkem. Oktoobris kinnisvararegistrites registreeritud keskmine hüpoteeklaenu summa (mis pärineb varem vormistatud avalikest dokumentidest) oli 138 171 eurot, mis on 5,8% vähem kui 2017. aasta samal kuul.
Samal ajal on INE (Riikliku Statistikainstituudi) teine oluline andmestik see, et linnakinnisvarale võetud hüpoteeklaenude väärtus ulatus 5.594,4 miljoni euroni, mis on 13,5% rohkem kui 2017. aasta oktoobris. Elamukinnisvara puhul ulatus laenatud kapitali maht 3.853,0 miljoni euroni, mis on 25,9% rohkem kui aasta varem. Lisaks toob aruanne esile, et sel perioodil oli oktoobris igat tüüpi kinnisvarale võetud hüpoteeklaenude keskmine algne intressimäär 2,57% (4,3% madalam kui 2017. aasta oktoobris) ja keskmine tähtaeg oli 23 aastat.
Muutused hüpoteeklaenudes
62,4% hüpoteeklaenudest on muutuva intressimääraga ja 37,6% fikseeritud intressimääraga. Muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude keskmine algne intressimäär on 2,35% (3,5% madalam kui 2017. aasta oktoobris) ja fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude puhul 3,06% (9,1% madalam). 5.355 hüpoteeklaenust, mille tingimusi muudeti, oli 46,3% tingitud intressimäärade muutustest. Pärast muudatusi suurenes fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude osakaal 10,0%-lt 15,1%-le, samas kui muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude osakaal vähenes 88,7%-lt 83,4%-le.
Euribor on võrdlusintressimäär suurima osa muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude puhul nii enne (76,4%) kui ka pärast (77,5%) muudatust. Pärast tingimuste muutmist langes fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude keskmine intressimäär 1,0 protsendipunkti võrra. Muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude intressimäär langes samuti 1,0 protsendipunkti võrra. Kõik need andmed näitavad, et selle olulise finantstoote järele, mis pakub laenuvõtjatele endiselt üsna konkurentsivõimelist intressimäära, on suur nõudlus. Esimesed märgid Euroopa võrdlusindeksi Euribori tõusust on aga juba nähtavad, olles pärast ajalooliselt madalal tasemel kauplemist mitu kuud tõusnud.
Üür läbi katuse
Teine investeerimisvõimalus on kinnisvara üürimine, mis on üürileandjatele väga positiivseid tulemusi toonud . Tasub märkida, et seda tüüpi kinnisvara hõivamine on väga kasumlik, edestades muid finantsvarasid. Sellega seoses on oluline statistika see, et üürihinnad tõusid 2018. aasta kolmandas kvartalis veidi üle 15%. See on viimase 10 aasta kõrgeim hind, mis hõlmab ka majanduskriisi.
Üürihindade tõusutrendi tulemusel teenivad üürileandjad praegu umbes 15% tootlust. See protsent ei tekita aga finantstoodetelt mingit tulu, ei fikseeritud ega muutuvtulult. Tasub meeles pidada, et peamised pangandustooted (tähtajalised hoiused, võlakirjad või kõrge tootlusega kontod) ületavad vaevu umbes 0,5% taset. See on tingitud raha hinna langusest, mis on viinud selleni, et nende kasumlikkus on juba mitu aastat ajalooliselt madalal tasemel.
Kas on olemas kinnisvaramulli oht?
Üks finants- ja majandusagentide suurimaid hirme on see, et palju kõneainet pakkunud kinnisvaramull võib lähikuudel või -aastatel lõhkeda. Sellega seoses usuvad sektori eksperdid, et sellise mulli tekkimiseks vajalikud tingimused ei ole praegu täidetud, vähemalt mitte lühiajaliselt, mis on investorite jaoks esmatähtis. Eluasemeturul on aga ilmnenud, et eluasemehinnad on ülekuumenenud , eriti Hispaania suurlinnades.
Sellest üldisest vaatenurgast ei saa seda välistada, kuid arvamused viitavad teisele poole, hoiatades vaid ohu eest, et eluasemehinnad jätkavad iga kuu tõusu . Tegelikult saabub hetk, mil sellel trendil pole muud valikut kui aeglustuda. See on väga spetsiifiline probleem, mis esineb Hispaanias ja mitte teistes meie lähiümbruse riikides. See on aspekt, mis võib kahtlemata mõjutada ehitussektori väärtust riigi aktsiaturul.
Korterite ost ja müük
Nende tehingute arv on viimase aasta jooksul suurenenud 13% , kuigi edaspidi on võimalikud väikesed kõikumised. Sellega seoses näitavad mitmed uuringud ja valdkonna aruanded, et eluasemehinnad tõusevad 2019. aastal praegusest keskmisest 1.650 eurost ruutmeetri kohta umbes 1.800 euroni ruutmeetri kohta. Igal juhul näib see olevat vähem oluline tõus kui eelmistel aastatel. Küsimus on nüüd selles, kas see aasta tähistab pöördepunkti kodude ostmises ja müümises.
Teisest küljest soovivad paljud väikesed ja keskmise suurusega investorid oma sääste investeerida ka Hispaania aktsiatesse . See võib olla hea mõte, kuid sellega kaasneb märkimisväärne risk, nimelt nende finantsturgude toimivus sel aastal. Oluline on meeles pidada, et Ibex 35 langes eelmisel aastal enam kui 15%. Seega on riskid üsna reaalsed, isegi nii reaalsed, et võite kaotada märkimisväärse summa raha.
Dividendide jaotamine
Teisest küljest jagavad mõned neist börsil noteeritud ettevõtetest aktsionäridele heldeid dividende, mille tootlus jääb vahemikku 3–6% . See tagab igal aastal garanteeritud fikseeritud tulu, olenemata aktsiaturu tulemustest. See on väga originaalne strateegia fikseeritud tulu loomiseks muutuva tuluga portfellis, vältides nõrku marginaale, mida praegu pakuvad mitmesugused säästu- ja investeerimistooted. See keskpika- ja pikaajaline strateegia on suunatud väga spetsiifilisele investoriprofiilile: kaitsvale investorile, kes seab oma säästude säilitamise esikohale.
Vähemalt lühiajalises perspektiivis, mis investoreid kõige rohkem huvitab. Mis vastupidi, kui telliseturul ilmneb, on eluaseme hind ülekuumenenud, eriti Hispaania suurtes linnades. Lisaks muudele tehnilistele kaalutlustele ja ka selle põhialuste seisukohast. Millises on selle olulise Hispaania majandussektori röntgenülesvõte ja meie riigi kasutajate hea osa sel hetkel üks lemmikuid.
Nende tehingute arv on viimase aasta jooksul suurenenud 13% , kuigi edaspidi on võimalikud väikesed kõikumised. Sellega seoses näitavad erinevad sektori uuringud ja aruanded, et eluasemehinnad tõusevad 2019. aastal praegusest 1.650 eurost ruutmeetri kohta ligikaudu 1.800 euroni ruutmeetri kohta.